Сделку без согласия супруга зарегистрируют, но с отметкой

Продать общую квартиру без нотариального согласия супруга технически получится. Росреестр зарегистрирует переход права, но одновременно внесёт в реестр запись о том, что согласия не было.

На какие сделки нужно согласие супруга

Закон называет три случая. Нотариальное согласие нужно для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, для сделки, которую закон требует удостоверять нотариально, и для сделки, подлежащей государственной регистрации.¹

На практике это продажа, мена и дарение недвижимости. Сюда же попадают договоры, которые сами регистрируют, например аренда на год и дольше или участие в долевом строительстве.²

Во всех остальных случаях действует обратное правило. Когда один супруг распоряжается общим имуществом, предполагается, что второй согласен.³ Отдельная бумага не нужна.

Нужно ли согласие, когда квартиру покупают

При покупке по договору купли-продажи согласие второго супруга не требуется.² Норма говорит о распоряжении имуществом, а покупатель ничем не распоряжается, он приобретает.

С новостройкой ответ другой. Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и по этому признаку он попадает в перечень.² Согласие потребуется, хотя речь тоже идёт о покупке.

Что будет, если согласия нет

Регистрацию не остановят. Закон о регистрации недвижимости требует внести в ЕГРН запись о том, что сделка прошла без необходимого согласия.⁴ Эту запись вносят одновременно с записью о самой регистрации.⁴

Дальше запись работает против покупателя. Она видна в выписке, и следующий приобретатель уже не сможет сказать, что не знал о проблеме.

Сама сделка остаётся оспоримой. Супруг вправе требовать признать её недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке.¹ Год считают не от даты договора, а от того дня, когда человек о нём узнал.

С 2022 года такие споры разбирают по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса.¹ Суд выясняет, знала ли вторая сторона об отсутствии согласия.⁵ Запись в реестре этот вопрос закрывает.

Можно ли передумать и отозвать согласие

Можно, но не до последнего дня. Верховный Суд указал, что возможность отозвать согласие пропадает с того момента, когда оно стало основанием для прав других участников оборота.⁶

Для сделки с квартирой этот момент наступает на предварительном договоре. После него отзыв уже не остановит основную сделку, и суд не примет его как причину отказаться от продажи.⁶ Отзыв, о котором стороны узнали после сделки, считается несостоявшимся.⁷

Можно ли дать одно согласие сразу на всё

Нет. В согласии должен быть определён предмет сделки.⁸ Одно согласие на несколько конкретных сделок закон допускает, а общее согласие на любые сделки с неопределённым имуществом не предусматривает.⁷

Отсюда следует практический вывод. Согласие пишут под конкретный объект, и на новую квартиру понадобится новое. Что взять с собой на приём, перечислено в списке документов, а стоимость удостоверения есть в перечне услуг.

Источники