Сделки с недвижимостью: купля-продажа, доли, залог и расчеты через депозит
Часть сделок с недвижимостью требует нотариальной формы по закону — без нее Росреестр не зарегистрирует переход права. Нотариус проверяет права сторон, составляет договор, удостоверяет его и сам подает документы на регистрацию в электронном виде, если стороны не возражают.
Купля-продажа недвижимости
Нотариус проверяет принадлежность объекта, наличие обременений и согласий, разъясняет сторонам последствия сделки и удостоверяет договор. Расчеты можно провести через депозит нотариуса.
- Правоустанавливающий документ на объект
- Согласие супруга, если объект приобретен в браке
- Справка о зарегистрированных лицах
- Разрешение органа опеки, если отчуждается недвижимость несовершеннолетнего или подопечного
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Обязательна при отчуждении доли в праве общей собственности, при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, при распоряжении недвижимостью на условиях опеки и при ренте. Если все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке, нотариальная форма не требуется. В остальных случаях — по желанию сторон.
Обязательная форма: федеральная часть 0,5% суммы сделки, от 300 до 20 000 рублей, региональная часть 10 000 рублей. Итого от 10 300 до 30 000 рублей.
Доля в праве общей собственности
Сделки по отчуждению доли и договоры ипотеки доли удостоверяются нотариально, кроме случаев, прямо названных законом: в частности, когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке. До продажи доли постороннему лицу совладельцы имеют преимущественное право покупки: их извещают письменно с указанием цены и других условий либо получают письменный отказ.
- Документы на долю
- При продаже доли постороннему лицу — письменные извещения совладельцев или их отказы
- Согласие супруга, если объект приобретен в браке
- Паспорта сторон
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Нотариальная форма обязательна для сделок по отчуждению доли и договоров ипотеки доли, кроме случаев, названных в части 1.1 статьи 42 закона о регистрации недвижимости: в частности, когда все сособственники отчуждают доли по одной сделке и когда предметом является доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Соглашение об изменении размера долей закон удостоверять не обязывает: форма здесь по выбору участников, она позволяет подать заявление в Росреестр силами одного участника или нотариуса.
Федеральная часть 0,5% суммы, от 300 до 20 000 рублей, региональная часть 10 000 рублей. Отказ от преимущественного права покупки — региональная часть 3 000 рублей.
Залог и ипотека
Договор залога недвижимости удостоверяется нотариально, если этого требует закон или если стороны договорились о нотариальной форме. Сведения о залоге движимого имущества вносятся в реестр уведомлений о залоге.
- Документы на предмет залога
- Кредитный договор или договор займа
- Согласие супруга, если объект приобретен в браке
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Обязательна, когда предметом залога является доля в праве общей собственности, кроме залога всеми участниками по одной сделке и договоров об ипотеке долей с кредитными организациями. Обязательна и тогда, когда нотариально удостоверен основной договор, обязательство по которому обеспечивается залогом. В остальных случаях форма письменная, нотариальная по соглашению сторон.
Федеральная часть 200 рублей при ипотеке жилья под кредит на его покупку, в остальных случаях по формуле от стоимости. Региональная часть 18 000 рублей.
Депозит нотариуса при расчетах
Покупатель вносит деньги на публичный депозитный счет нотариуса, продавец получает их после регистрации перехода права. Арест, приостановление операций и списание средств с публичного депозитного счета по обязательствам нотариуса, покупателя или продавца не допускаются; взыскание по долгам покупателя или продавца может быть обращено на их право требования к нотариусу.
- Договор, по которому производится расчет
- Паспорта сторон
- Реквизиты счета получателя
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Применяется по соглашению сторон в любой сделке, в том числе не требующей нотариальной формы.
Тариф за принятие средств на депозит зависит от суммы и вида обязательства.
Электронная подача в Росреестр
После удостоверения сделки нотариус сам направляет документы на регистрацию в электронном виде: незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня либо в срок, установленный сторонами в договоре. Стороны вправе возразить против такой подачи. Отдельно обращаться в МФЦ не нужно.
- Дополнительных документов не требуется
- Достаточно комплекта по основной сделке
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Подача входит в нотариальное действие по сделке и отдельно не оплачивается. Нотариус не подает документы, если стороны возражают.
Плата за электронную подачу входит в региональную часть тарифа по сделке.
Запрещение отчуждения имущества
Наложение и снятие запрещения отчуждения имущества — самостоятельное нотариальное действие по пункту 3 статьи 35 Основ законодательства о нотариате. Запрещение ограничивает распоряжение имуществом до снятия. Основания, по которым оно налагается и снимается, устанавливает закон: по своему усмотрению нотариус его не накладывает и не снимает.
- Паспорт
- Документы на имущество
- Документ — основание для наложения или снятия запрещения
Перечень ориентировочный: окончательный состав документов зависит от обстоятельств, часть сведений нотариус запрашивает сам.
Сведения о запрещении вносятся в реестр, а по недвижимости уходят в Росреестр.
Отдельной строки в тарифе палаты у этого действия нет, оно оплачивается по позиции «прочие нотариальные действия».
Суммы приведены по единому нотариальному тарифу: федеральная часть по статье 22.1 Основ законодательства о нотариате и статье 333.24 Налогового кодекса РФ, региональная часть по тарифу Нотариальной палаты Ставропольского края, протокол Правления № 43 от 17.12.2025. Итоговая сумма зависит от состава сделки и определяется по документам.
Частые вопросы
Да, если квартира нажита в браке. По п. 3 ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие другого супруга нужно для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, для сделки, где закон требует обязательной нотариальной формы, и для сделки, которая подлежит обязательной государственной регистрации. Продажа квартиры под эти признаки подходит. Согласие нотариус Коваленко Юлия Михайловна удостоверяет отдельным документом. Супругу нужно прийти на приём самому, заочно такое согласие не оформить. Если согласия не спросили, супруг может в течение года с того дня, как узнал о сделке, требовать признать её недействительной.
В двух случаях: когда этого требует закон и когда так договорились стороны (ст. 163 ГК РФ). Закон требует нотариуса для договора дарения недвижимости между гражданами (п. 3 ст. 574 ГК РФ), для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ) и для отчуждения недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 того же закона). Если обязательную форму не соблюсти, сделка ничтожна. Такие договоры мы удостоверяем в конторе в Нефтекумске, а что взять с собой, написано на странице «Что взять с собой».
Доля в праве общей собственности продаётся через нотариуса. Но не всегда: правило не действует, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке, при сделках с имуществом паевых инвестиционных фондов, при отчуждении долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения и при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Относится ли ваша сделка к этим исключениям, мы смотрим по правоустанавливающим документам, а не со слов.
Письменно и с указанием цены. Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности, что собирается продать долю постороннему лицу, и назвать цену и прочие условия продажи (ст. 250 ГК РФ). Если за месяц со дня извещения никто из них долю не купит, её можно продать любому покупателю. Передать такое заявление вправе нотариус, это предусмотрено ст. 86 Основ. Мы отправляем извещение по адресу сособственника, будь то соседняя квартира или дом в посёлке Затеречный, и выдаём свидетельство о передаче заявления. Если преимущественное право нарушили, участник может в течение трёх месяцев потребовать в суде перевести на него права покупателя.
Да, после удостоверения договора это его обязанность. Заявление о государственной регистрации прав и приложенные документы нотариус отправляет в орган регистрации в электронной форме незамедлительно, не позднее конца рабочего дня, либо в срок, который стороны указали в договоре (ст. 55 Основ). Так что ехать после сделки в МФЦ не нужно: заявление уходит из нашей конторы в Нефтекумске в тот же рабочий день.
Сведения об обременениях мы запрашиваем сами и не просим вас их принести. Если для нотариального действия нужны данные из Единого государственного реестра недвижимости, нотариус в течение трёх рабочих дней со дня обращения запрашивает и получает их в органе регистрации прав (ст. 47.1 Основ). Выписка, которую вы взяли заранее, этот запрос не заменяет, ведь значение имеет состояние реестра на день сделки. Залог движимого имущества проверяют по другому источнику, по реестру уведомлений о залоге движимого имущества. Его сведения открыты.
Нужны нотариальная форма и разрешение органа опеки. По ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ нотариально удостоверяются сделки по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Кроме того, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства: без него опекун не вправе отчуждать имущество подопечного (ст. 37 ГК РФ). Без этого разрешения мы договор не удостоверим. Это условие сделки, а не формальность.
В любом нотариальном округе того субъекта, где находится объект. Договор об отчуждении недвижимости может удостоверить нотариус любого нотариального округа в пределах субъекта Российской Федерации, где расположен объект (ст. 56 Основ). Значит, и для дома в ауле Уч-Тюбе, и для квартиры в Нефтекумске подойдёт нотариус Ставропольского края, в том числе Коваленко Юлия Михайловна. Если объекты по одному договору находятся в разных регионах, удостоверить его может нотариус любого из них.
Напишите состав сторон и что за объект, чтобы к приему был готов перечень документов.